6 Адвокатских Лайфхаков по Сделке Купли-продажи

При внимательном изучении российского законодательства можно обнаружить, что список способов обеспечения исполнения обязательств не ограничен лишь 23-ей главой Гражданского кодекса РФ.

Статья 491 ГК РФ дает возможность прописать в договоре купли-продажи положение, в соответствии с которым право собственности на уже переданный покупателю товар сохранится за продавцом до момента надлежащего исполнения обязательства по оплате этого товара. Проще говоря, продавец остается собственником вещи, пока ему за нее полностью не заплатят.

Отсюда и правовые последствия: должник-покупатель не сможет перепродать объект купли-продажи, сдать его в аренду, заложить, ссудить или распорядиться им каким-либо иным образом. Если мы говорим о купле-продаже недвижимого имущества, то у покупателя не получится зарегистрировать переход права собственности на вещь, потому что Росреестр, увидев в договоре ссылку на 491 статью Гражданского кодекса, потребует предоставить документы, подтверждающие оплату предмета купли-продажи в полном объеме.

В общем, очень эффективный инструмент защиты интересов продавца. А если объект продается в рассрочку, то в определенных случаях данный лайфхак может иметь особенно существенное значение при исполнении обязательств по договору.

Как непрофессионал может вмесить в текст договора купли продажи подобную конструкцию? Достаточно прописать следующее: «Продавец сохраняет право собственности на предмет договора до полной оплаты его цены покупателем в соответствии со ст. 491 ГК РФ»

Я прямо совсем не являюсь фанатом метода аренды банковских ячеек для осуществления расчетов между сторонами. Разве если только передача налички не фигурирует в качестве вопроса жизни и смерти, при этом не выступая проявлением наклонностей хранить деньги в чулках и матрасах.

Около этой ячейки постоянно возникают какие-то страсти: а действительно ли там окажутся эти деньги? А не заберет ли кто-нибудь наличные раньше времени? В какой последовательности исполнять договор? Когда можно забрать наличку: после передачи ключей, после регистрации или в иной какой-то момент? Кто, в конце концов, будет оплачивать саму аренду?

И вечно среди этих страстей проявляются риэлторы, желавшие поскорее закрыть сделку и передать недвижимость. Над порядком производства расчетов там особо не думали. На все финансовые вопросы отвечают переводом стрелок, увиливанием и разведением руками. Все как мы любим.

Предотвратить танцы с бубном можно посредством аккредитива — специального счета в банке, с которого деньги переводятся только в случае предоставления в банк оговоренных сторонами документов — той же копии подписанного договора с подписанным актом приема-передачи. Аккредитив обособлен и независим от основного договора. Исполнение аккредитива осуществляется на основании представленных документов по нему. В общем, банк выступает (в каком-то филологическом значении) гарантом расчета по сделке.

Аккредитив открывается на основании заявления плательщика об открытии аккредитива. В заявлении среди прочего указываются сумма аккредитива, реквизиты плательщика, реквизиты получателя средств, вид аккредитива, срок действия аккредитива, способ исполнения аккредитива, перечень документов по аккредитиву и требования к ним, назначение платежа и срок представления документов по аккредитиву.

На самом деле, просто приходите в близкий вашему сердцу банк и вежливо говорите персоналу: «Хочу открыть депонированный безотзывной аккредитив». Дальше дело техники.

Указываете перечень документов, необходимых к предъявлению для осуществления расчета, вкладываете деньги в банк (если у вас нет в нем накоплений) и ждете добросовестного поступка вашего контрагента. Кстати, расчет аккредитивом отлично сочетается с применением положений ст. 491 ГК РФ в договоре.

Нашли дом, квартиру, машину или земельный участок по цене явно ниже рыночной? Рано радуетесь.

Современное российское гражданское право устроено так, что принцип «свободы договора» разбивается вдребезги о Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», а именно о нормы, регламентирующие оспаривание сделок должника. Все сделки лица, в отношении которого было принято заявление о признании должника банкротом, которое то совершило в период от одного года до трех лет до (а то и после) подачи этого заявления будут тщательно исследованы арбитражным управляющим. И ни он, ни уполномоченный (налоговый) орган, ни кредиторы должника не поленятся оспорить любую подозрительную или иную подходящую для этого сделку.

Купили у предбанкротного субъекта имущество, а кредиторы потом оспорили эту сделку? Последствия будут таковы: имущество уходит от вас в конкурсную массу банкрота, а у вас появляется право требования к банкроту, и вы встаете в очередь конкурсных кредиторов среди прочих. В действительности, шансов на возвращение приобретенной вещи в целостности нет. Как не допустить этого? Оценить контрагента на предбанкротный риск.

Для начала идем на сайт Федеральной службы судебных приставов, вводим данные продавца и смотрим: не возбуждены ли в его отношении исполнительные производства? Сколько их? Какие суммы задолженностей? Когда дела были возбуждены? Как долго длится исполнительное производство в отношении вашего контрагента? Понятно, что если вы обнаружите производства, связанные с уплатой автомобильных штрафов по 500-1000 рублей за каждый, то это не стоит внимания. Но если вы обнаруживаете долговые обязательства по сотням тысяч или миллионам рублей, то стоит начинать бить тревогу. Особенно, если дела у приставов возбуждены уже продолжительное время – даже более трех месяцев. А если там фигурируют исполнительные производства, возбужденные на основании исполнительной надписи нотариуса (скорее всего - ипотечные отношения с банком), то навсегда оставляете свою затею с покупкой и не возвращаетесь к ней.

Далее ищем фамилию контрагента в картотеке арбитражных дел на предмет подачи заявления о признании должника банкротом. Если покупаете объект у юридического лица, то смотрите всю историю судебных тяжб организации – может выяснится, что ваш контрагент проиграл кучу арбитражных исков (или один существенный) и стоит на пороге банкротства.

Ищем также фамилию или наименование организации вашего контрагента на сайтах судов общей юрисдикции и занимаемся тем же самым – пытаемся установить наличие проигранных (или идущих) судебных дел. Смотрим сайты тех судов, к юрисдикции подсудности которых относится контрагент – опираемся на адрес регистрации, но также просматриваем картотеки судебных производств всех судов, которые относятся и к фактическому или почтовому адресу. Не лишним будет также вбить фамилию/наименование продавца на судакте.

Если в результате поисков вы не обнаружите каких-либо волнующих факторов, то можете смело вступать в переговоры по совершению сделки. Если же найдете хоть один «красный флаг», то стоит превозмочь соблазн купить подешевле - в противном случае будете жить на иголках от трех до пяти (а то и больше) лет. И «хэппи энд» вам не гарантирован.

Статьей 431.2 Гражданского кодекса РФ устанавливается институт заверения об обстоятельствах, представляющий собой механизм передачи определенных сведений, имеющих существенное значение для заключения договора, и утверждения их в качестве достоверных. Данные сведения могут быть самого разного характера, но в большинстве случаев они относятся к состоянию предмета сделки.

Грубо говоря, сторона, дающая заверение об обстоятельствах, ручается за достоверность предоставленных сведений. Пунктом 1 статьи 431.2 ГК предусмотрено, что сторона, давшая недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, обязана возместить контрагенту по его требованию убытки, причиненные недостоверностью данных заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Абзац второй пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25 декабря 2018 г. «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» устанавливает следующее: «…когда продавец предоставил покупателю информацию, оформив ее в виде заверения, о таких характеристиках качества товара, которым в большинстве случаев сходный товар не отвечает, и эта информация оказалась не соответствующей действительности, к отношениям сторон, наряду с правилами о качестве товара (статьи 469−477 ГК РФ), подлежат применению согласованные меры ответственности, например установленная сторонами на случай недостоверности заверения неустойка. Равным образом такой подход применяется к случаям, когда продаются акции или доли участия в обществах с ограниченной ответственностью и продавец предоставляет информацию в отношении характеристик хозяйственного общества и состава его активов».

Во многих случаях включение в договор пункта о заверении об обстоятельствах просто необходимо. Возьмем в пример сделку по купле-продаже автомобиля и оценим влияние установления неустойки на заключение договора:

Представляется, что факт нахождения автомобиля в угоне или нахождение его под арестом (а также многие иные моменты: кража двигателя, участие в ДТП, состояние комплектующих и т. п.) представляются существенным обстоятельством для заключения договора. Поэтому на стадии заключения сделки необходимо настоять на том, чтобы продавец предоставил заверение о данных обстоятельствах в тексте договора. Выглядеть это может так: «Продавец заверяет покупателя о том, что настоящий автомобиль в угоне не состоит; на него не наложен арест; двигатель автомобиля не является предметом кражи…» и так что угодно. Далее: «Продавец, дав настоящее заверение об обстоятельствах, понимает, что они имеют существенное значение для заключение настоящего Договора Покупателем».

Туда же стоит вписать и положение о штрафной неустойке: «Продавец несет ответственность за дачу недостоверных заверений об обстоятельствах в форме штрафной неустойки в размере 50−60−70−80−90 (сколько угодно, но в пределах разумного!) процентов от уплаченной за товар денежной суммы». То есть, если купленная за 2 000 000 рублей машина окажется в угоне, то при установленной неустойке в 50% от уплаченной цены Продавец будет обязан выплатить покупателю 1 000 000 рублей в качестве штрафа.

Это не значит, что подобная схема является способом заработать. Тут, скорее, вопрос о дисциплинирующих функциях и превентивных мерах. Продавец автомобиля, увидев в договоре подобные положения, самостоятельно лишний раз перепроверит все сведения о своей «ласточке» в целях самоуспокоения. А покупатель будет защищен от неприятных для него рисков.

Пункт 45 вышеупомянутого «пленума» «о заключении и толковании договора» регламентирует следующее: «…при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т. п.).»

Переводя с цивилистического на русский: «Непонятности в договоре толкуются против намудрившей стороны». Сторона, по чьей инициативе в договоре появилось непонятное положение, будет отбиваться от него в суде.

Но не обязательно идти в суд, чтобы вкусить плоды этой правовой установки. Ей получится оперировать еще на стадии заключения сделки. «Пленумом» можно защищаться каждый раз при обнаружении откровенных неясностей в тексте проекта договора, который предполагается подписать. Ссылаемся на тот самый 45-ый пункт и заявляем: «Таким образом, эта ситуация нанесет больше урона Вам, нежели мне». После подобного изъявления может наступить одно из трех последствий:

 — положение полностью вычеркивается из договора. Отсюда мы узнаем, что ваш контрагент имел довольно сомнительный умысел и явно рассчитывал на что-то противоправное;

 — контрагент идет вам на встречу, делает усилие над своим писательским стилем и редактирует текст части договора, проясняя его положение и упрощая язык. Вам все становится ясно и понятно;

 — в результате переписывания текста упрощенная часть договора вытекает в положение, которое откровенно противоречит закону и может с легкостью быть признанно недействительным. А вот об этом поподробнее ниже:

Звучит по-хулигански, но все же очень верно с юридической точки зрения. Обывательское «если ты подписал договор, то ты обязан по нему» имеет мало общего с правовой реальностью. И я ни в коем случае не пытаюсь тут подстрекать к мошенничеству или недобросовестности. Речь здесь о том, что мы обозначили выше — о пунктах договора, противоречащих императивным нормам закона.

«В соответствии с настоящим Договором Займа, Должник не имеет права обращаться в суд с исковым заявлением к Займодавцу по отношениям, вытекающим из настоящего Договора» — я такое встречал в практике. Договор с таким положением можно спокойно подписывать, потому что данный пункт в соответствии с гражданским законодательством признается ничтожным ввиду прямого противоречия ст. 46 Конституции, которая устанавливает право каждого лица на судебную защиту без каких-либо исключений. Вышеупомянутый пункт договора признается недействительным и не вносит какие-либо ограничения или изменения в комплекс прав Должника. Он имеет право обратиться куда угодно, с чем угодно и как угодно.

Если в договоре полного товарищества, в котором установлена бессрочность обязательственных отношений, установить ограничение на право на отказ от данных отношений, то это положение не будет иметь какой-либо юридической силы вообще ввиду ничтожности и противоречия закону, которые указываются в ст. 1051 ГК РФ. Хоть подписывай этот договор, хоть ставь печать на него, хоть кровью на нем поклянись — данный пункт не будет обязательным для сторон.

А сколько раз я видел в договоре аренды попытки обойти обязанность регистрации перехода прав владения? Что только не делают: и «химичат» со сроком, и договор называют «первоначальным» или «препредварительным», и много что еще. Успешны ли эти махинации? Нет, они являются очевидными действиями в обход закона, которые с легкостью заметит любой мало-мальски грамотный юрист. Я даже не говорю о судьях, которые подобные вещи видят по нескольку раз в день в арендных спорах.

Подписывание ничтожных (противоправных) пунктов договора не делает их действительными. На самом деле это предоставляет возможность воспользоваться определенным стратегическим приемом — позволить контрагенту вписать ничтожное положение в договор и подписать его. Составивший и предложивший договор контрагент может быть уверен в своем превосходстве, даже не догадываясь о действительной шаткости своего положения и выгодной позиции своего визави.

Конечно, для обнаружения подобных положений в проекте договора нередко необходимо привлечь юриста. В то же время, обыватель-неэсперт во многих случаях и самостоятельно сможет заметить противоправные положения. С точки зрения тактики не всегда правильно будет устраивать скандал с требованием изменения текста — подписание такого договора может, наоборот, привести к большей защищенности потенциально уязвимой стороны.